Cijene nekretnina za prodaju su u Hrvatskoj podivljale do te mjere da je lani zabilježena najveća stopa inflacije cijena kuća, stanova i zemljišta u cijeloj Europskoj uniji od 11,9 posto. Kako je to, uz povišene kamatne stope i kronični manjak ponude postalo neizdrživo građanima, u sve većoj mjeri su se okrenuli najmu.
No, i ovdje su naišli na zid. Naime, s većom potražnjom i ponovno nedostatnom ponudom, cijene najma su također otišle u nebo. Nerijetki su oglasi u kojima stanodavci traže i više od 600 eura za manje stanove ili, pak, za one koji se nalaze u starijim zgradama. Za najam većeg stana sve je češće potrebno izdvojiti i čitavu prosječnu plaću. Ne čudi onda što je ugledni The Economist proglasio Zagreb četvrtim najskupljim gradom za najam stana u Europi.
U iščekivanju bilo kakvih mjera, planova i strategija koje bi rasteretile tržište i omogućile nešto priuštiviji najam ili kupnju nekretnina, stručnjaci su izdvojili vrijeme kako bi analizirali koliko je pošast visokih cijena zahvatila tržište najma u Hrvatskoj. Tako je Filip Brkan, vlasnik agencije za nekretnine Imperium Immobiliare, usporedio cijene najma u prva tri mjeseca ove godine u Zagrebu, Rijeci i Splitu. Pritom je u obzir uzimao njihov položaj, površinu i godinu izgradnje.
Varijacije u cijenama
Pregledavajući internetske oglasnike i analizirajući tražene cijene, došao je do zaključka kako postoje varijacije u cijenama iz mjeseca u mjesec, naročito u pojedinim dijelovima gradova. Prosječne cijene najma koje je dobio svojom analizom donedavno su bile nezamislive.
Tako je u čak osam od 16 analiziranih zagrebačkih četvrti zabilježena tražena cijena najma veća od 1000 eura. Štoviše, u dvije četvrti Gornji Grad-Medveščak i Donji Grad, tražena cijena najma debelo prelazi 2000 eura. Tako je za stan na Donjem Gradu u prva tri mjeseca ove godine bilo potrebno izdvojiti čak 2440 eura. Još je skuplji Gornji Grad s prosječnom traženom cijenom od 2612 eura. S druge strane, najjeftinija je Donja Dubrava sa prosječnih 705,33 eura tražene cijene te Sesvete s 727,67 eura potrebnih za mjesečni najam stana. Ipak, treba reći da je riječ o najmu stanova u novogradnji.
Što se tiče starogradnje, maksimalne cijene najma u metropoli nisu toliko nedostižne. Tako je u svega pet četvrti zabilježen prosjek traženih cijena najma veći od 100 eura. No, zato je donji prag nešto viši, pa je najpovoljnije stanove za najam u starogradnji u prva tri mjeseca ove godine bilo moguće pronaći u Podsusedu-Vrapču (738,67 eura) te, zanimljivo, Trešnjevki Sjever (755 eura).
“Primjećujemo da se u pojedinim kvartovima spajaju prosječne cijene najma u starogradnji i novogradnji. To proizlazi iz razloga što se stanovi u starogradnji veće kvadrature s lošim namještajem sada iznajmljuju za razliku od prije nekoliko godina. Tko su najmoprimci? Strani radnici koji su jeftina radna snaga”, poentira Brkan.
Raznolikost tržišta
“Generalno, prosječna cijena stana u novogradnji u Zagrebu za prvo tromjesečje 2024. godine iznosila je 1,213.56 eura, što odražava raznolikost tržišta nekretnina i razlike među pojedinim
kvartovima”, analizirao je Brkan podatke o novogradnji, dok je za starogradnju sumirao: “Ukupno gledajući, prosječna cijena stana za prvo tromjesečje 2024. godine iznosila je 941,25 eura, što odražava dinamičnost tržišta starih nekretnina u Zagrebu. Tijekom evidencije podataka i analize tržišta najma zabilježeno je kako je najveća tražena cijena najma bila za stan u Donjem Gradu čija je najamnina iznosila 6138 eura”.
Razlike među četvrtima, objasnio nam je Brkan temelje se i na ponudi stanova. Tako, primjerice, u Podsljemenu jednostavno nema stanova male kvadrature, dok je u Dubravi samo jedna velika nekretnina koja se oglašavala po visokoj cijeni podigla ukupni prosjek cijelog naselja za čak 900 eura.
Gledajući cijene najma po četvornom metru stana u novogradnji, najskuplji ispadaju stanovi u Donjem Gradu koji koštaju 22,20 eura po kvadratu. Slijedi Gornji Grad-Medveščak s prosječnom cijenom najma po četvornom metru od 20,67 eura. Najjeftiniji su, pak, stanovi u Sesvetama (11,10 eura) te u Podsljemenu (12,50 eura). Što se tiče starogradnje, po cijeni ponovno prednjači Donji Grad s 14,70 eura po kvadratu, a zatim slijedi Gornji Grad-Medveščak. Najjeftiniji stariji stanovi po kvadratu se mogu pronaći u Gornjoj Dubravi i Sesvetama. Gledajući ukupni prosjek, cijena najma po kvadratu je za nešto manje od tri eura skuplja u novijoj gradnji, negoli u starim zgradama.
Brkan dodaje kako je u Zagrebu 2019. godine cijena četvornog metra stana bila 1703,47 eura, dok je lani bila viša za 53,98 posto i iznosila je 2623 eura po kvadratu. Istodobno, neto plaća je prije pet godina u metropoli iznosila 991,23 eura, dok je 2023. iznosila 1355 eura, što je 36,6 posto više.
Manji stanovi su skuplji
I u Rijeci se može vidjeti tendencija rasta cijena najma. Iako se prosječni stan u novogradnji ondje može iznajmiti za 14,24 eura po kvadratu, cijene najma stanova skaču i do 1600 eura, koliko je potrebno u prosjeku izdvojiti za stanove veće od 120 četvornih metara. Najjeftinije će proći oni koji za najam traže stanove površine od 41 do 55 metara kvadratnih, jer je njihova prosječna cijena najma točno 600 eura.
Što se, pak, tiče starogradnje, vrijedi pravilo da su manji stanovi skuplji. Tako stanovi za najam do 40 kvadrata u starijim riječkim zgradama koštaju u prosjeku 16,20 eura po kvadratu, dok stanovi površine veće od 120 kvadrata imaju jediničnu cijenu najma od 10,10 eura. Gledajući, pak, ukupne cijene najma, za stan do 40 kvadrata je u prosjeku potrebno izdvojiti nešto manje od 500 eura, dok je za stanove iznad 120 četvornih metara cijena najma veća od 1500 eura.
U Splitu je vidljiva slična tendencija, iako su cijene znatno više nego u Rijeci. Ondje su, gledajući površinu, također najjeftiniji stanovi od 41 do 55 četvornih metara. Za njih je potrebno izdvojiti u prosjeku 15,77 eura po kvadratu. S druge strane, najskuplji su stanovi do 40 kvadrata koji su u prosjeku tijekom prva tri mjeseca ove godine koštali 18,10 eura po kvadratu.
No, gledajući tražene cijene, primjetna je ogromna razlika. Naime, za “male” stanove je u prosjeku bilo potrebno izdvojiti 640 eura, dok je za stanove veće od 120 četvornih metara tražena cijena najma u prosjeku iznosila 2391 euro.
Najam postao nedostižan
Ipak, treba reći kako svaka roba ima svog kupca. Stanovi nisu svima jednako priuštivi, ali ipak bi trebalo voditi računa o tome da mjesečna najamnina ne uzima puno od plaće. Sudeći po podacima koje je iznio Brkan, to je u Hrvatskoj odavno prekršeno.
“U prvom kvartalu 2024. godine došlo je do značajnog porasta cijena najma po kvadratnom metru u odnosu na isto razdoblje prethodne godine. Cijena najma po kvadratnom metru u prvom kvartalu 2024. iznosila je 14 eura, što je rast u odnosu na prosječnu cijenu od 11,44 eura po kvadratnom metru zabilježenu u prvom kvartalu 2023. Ovo predstavlja značajnu godišnju promjenu od približno 22.38 posto. Što se tiče prodajnih cijena nekretnina, primjetna je razlika između novih i starih objekata.
Prosječna cijena po kvadratnom metru za novoizgrađene stambene jedinice iznosila je 15,42 eura, dok su stariji objekti imali nižu prosječnu cijenu od 12,58 eura po kvadratnom metru. Razlika u cijenama između novogradnje i starije gradnje može odražavati različite faktore poput lokacije, stanja objekta, raspoloživih pogodnosti, te opće tržišne percepcije vrijednosti novih naspram starijih nekretnina. Ovaj rast cijena najma i razlika u cijenama kupnje između novogradnje i starije gradnje mogu biti pokazatelji trendova na tržištu nekretnina, ukazujući na mogući rast potražnje i
ekonomsku dinamiku u gradu”, istaknuo je Brkan.
“Rast od 22 posto ne znači da od danas najmodavci trebaju dizati cijene, jer se, prije svega, ovdje radi o traženim cijenama koje su uprosječene, dakle radi se o generalizaciji. Vjerujem da će svaki posrednik za svog nalogodavca gledati da njegove stranke budu zadovoljne, stoga upozoravam da naglo dizanje cijena preko noći nema smisla”, zaključio je Brkan u svojoj analizi.
Nazire se rješenje za građene koji sebi ne mogu priuštiti stan, prve obitelji već useljavaju
